A lei não premia a ordem cronológica da escritura. Premia aplicar o produto da venda na aquisição de outro residencial em 180 dias. Se a compra já estava 100% quitada, a visão conservadora é: não há o que aplicar. Se ainda havia saldo, a Cosit abre a porta.
Consulta técnica: pessoa física residente aliena imóvel residencial e, no prazo de 180 dias, aplica o produto na aquisição de outro residencial no País — com a particularidade de a aquisição do novo ter ocorrido antes da venda do antigo. A dúvida: a ordem cronológica impede, por si, o benefício?
Base: art. 39 da Lei nº 11.196/2005; IN SRF nº 599/2005; Perguntas e Respostas IRPF; Soluções de Consulta Cosit nº 17/2022 e nº 224/2023.
Compra anterior integralmente quitada. Leitura literal: a isenção pressupõe produto de venda a aplicar. Se o novo imóvel já estava pago, o recurso da venda no máximo recompõe caixa — não financia a aquisição. Posição conservadora: isenção não se sustenta só porque houve compra residencial antes.
Compra anterior com saldo remanescente. Se restava financiamento, compra a prazo ou imóvel na planta com parcelas, o produto da venda pode quitar ou amortizar esse débito em 180 dias. Cosit 17/2022 e 224/2023 reconhecem isenção total ou proporcional nesse desenho.
Assumir que 'comprei antes, então perdi' ou 'comprei antes, então ganhei' sem olhar o saldo devedor é o erro simétrico. O Fisco olha aplicação do produto — não a sequência das visitas ao cartório.
Benefício fiscal de reinvestimento não é prêmio por “trocar de casa”. É regra de destinação do produto. Cronologia importa só na medida em que prova ou nega essa destinação. Financiamento residual é frequentemente a diferença entre pagar IR e não pagar.
Não pergunte quem comprou primeiro. Pergunte o que o dinheiro da venda ainda tinha para pagar.
Não automaticamente. A pergunta certa é se sobrou débito de aquisição para o produto da venda quitar em 180 dias — ou se a compra já estava integralmente paga.
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